感謝豆腐教授授權將其刊登在台灣新生報空大專版的「豆腐教授的奇幻旅行」轉貼在部落格上,與大家分享。沈教授謝謝您!感恩喔!

豆腐教授的奇幻旅行─那些年我們一起賣的房子◎沈中元 2012/03/15 

在不動產仲介公會,講完「那些年我們一起賣的房子—談不動產法律保障」的演講,心中有不少反思。這系列演講我已經講了八年,不動產,也從八年前的谷底走向多頭,歷經2008全球金融風暴曾崩跌而下;2009起因通膨而重返漲升趨勢,但遇見政府高倡居住正義,政策打房而高檔震盪。演講時有人問,在這歐債危機肆虐的環境,應該要有什麼知識旅行?才不會套牢在「總統套房」裡呢?

我分享我的幾個思考心得,給大家做「買房的知識旅行」:

一、房地產現在已是全球化商品:房地產現在已不是六零年代的島國商品,在全球化經濟浪潮下,它已受到供需的衝擊大幅波動。除了台北市新北市因人口集中及交通捷運開展,長期趨勢向上外,買房子不再是穩賺不賠的事。投資房地產,除了一間自住外,第二間後的房地投資要精算投資報酬率及風險;它既然是全球化商品,就要精算商品區域。過去二十年投資大陸房產跟台灣房產,結果「差很大」,就是最好的例證。

二、房地產已證券化及地上權化:為了要讓房地產的價值可以讓一般民眾擁有,台灣已如先進國家走上房地產證券化道路,你喜歡但買不起,你可以買REITS;且因房價高漲,為減輕買者負擔,不賣所有權只賣地上權的案子正方興未艾。(台北車站前的京站個案一推出就賣光光可見趨勢。)

三、買房子的關鍵思考:許多人都夢想一生要有一間房子,但進場前我建議冷靜思考三件事,就是地段、價格、屋感。買房子地段當然是首選,但好地段自有高價格,在相對高價裡找到還有潛能未實現的就還會更高,否則小心利多出盡高檔套牢。至於屋感是我認為一間房子,你一踏進去,有沒有FU?可能是你決定重要因素,所以方位,採光,格局,甚至鄰居,自應要好好觀察感受,有FU,就會住的安居樂業。

四、別打腫臉充胖子:「富爸爸與窮爸爸」一書中提醒的現金流概念,一定要記得。也就是要有一定成數的現金當自備款,不要以為現在低利率就高額貸款,將來還本利時,就會因貸款壓的生活喘不過氣來,高呼買房子是一生貧窮的開始!

五、注意法律保障:從權狀坪數或使用坪數?停車位法律性質?買的是不是兇宅?斡旋金可以當成訂金嗎?漏水是物之瑕疵嗎?日照權可主張嗎?登記後可主張撤銷嗎?夾層屋合法嗎?越界建屋之異議?袋地所有人之必要通行權?行為都牽涉契約的法律保障,應有基本知識,權利才不會受到侵害。

九把刀說:「那些年錯過的大雨,那些年錯過的愛情,好像告訴你,再次相遇我會緊緊抱著你,緊緊抱著你。」有了知識的成長旅行,看到喜歡的房子,思考之後,大膽擁抱,相信你擁抱的是美夢而不是噩夢了。

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